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深圳楼市调查:二手房参考价到底改变了什么?_宗牧换信息网

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一 |       原标题:深圳楼市调查:二手房参考价到底改变了什么  数据来源:乐有家研究中心  深圳的新房市场已经开始出现“反弹”,或带动新房和二手房价格出现上涨的预期,这个时候如果放松二手房参考价政策,很可能会带动新一轮的房价上涨。

二 |   证券时报记者 吴家明  最近,二手房参考价再次成为市场热议话题,而且多个城市已经对二手房参考价进行调整,这当中包括取消或优化。

三 |       2022年6月28日,中国证监会和香港证监会发布联合公告,正式批准将符合条件的ETF纳入互联互通机制,并于7月4日正式开始交易。  深圳可以说是国内少数还在严格执行二手房参考价政策的城市之一。

四 | 2021年2月8日,深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间,一年半的时间过去了。

五 | 这段时间里深圳楼市经历了太多太多:二手房量价齐跌,学区房神话不再,房产中介的日子难过,买家从抢房到不敢买,卖家从乐观到动摇,投资客也悄然退场……更重要的是,许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。   两地ETF的互联互通对于中国内地与中国香港投资者而言皆是利好,内地投资者可以买入符合条件的香港ETF,香港投资者也能买入符合条件的内地ETF。  买家“必问”  “我的房子挂了近3个月都没成交,本来我不愿意降价,但由于家里急需要钱,迫于无奈我把价格调到4字头,才终于卖掉了房子。

六 |    值得一提的是,并非所有的ETF都能进行交易,只有符合条件的部分ETF才能进行交易。   基于此,艾德一站通邀请南方东英策略分析师郭鑫隆深度拆解ETF互联互通规则及影响。

七 | ”在福田赤尾,证券时报记者见到一位刚把自己房子售出的陈先生,他说,他这套63平方米左右的同户型房子,去年最高峰时开价达到600万元,现在“4字头”的价格着实跌了不少。   ETF互联互通有何影响?   自沪深港通机制启动以来,截至2022年5月31日,过去近八年,A股市场和港股市场的累计净流入金额分别达到了16,334亿元人民币及23,390亿港元。   由此可见,沪深港通机制的启动,给两地的流动性带来了极大的促进作用。“对于参考价,一开始我没想过要参考,但后来发现必须参考,我也体会到房价不会只涨不跌。

八 |    截至7月4日收盘,首批纳入互联互通机制的87只ETF, 首日总成交额285.33亿元人民币;83只A股ETF总成交额为230.76亿元人民币,比今年开通前日均总成交额提升近10%;四只港股通ETF首日成交额54.57亿元人民币,同样实现了平稳开局。”  记者在福田八卦岭、南山南头和罗湖蔡屋围等多个片区调查时发现,越来越多的二手房业主以接近参考价的价格卖房。

九 | 多位房产中介经理也表示:“现在绝大多数买家前来咨询,首先问的就是业主报价距离参考价高出多少。   从数据来看,被纳入ETF通的港交所上市的ETF只有4只,表明南向资金相对更为活跃。   ETF纳入互联互通的意义?   ETF纳入互联互通对海内外投资者、基金公司具有重大意义。

十 | 对于多数的刚需住宅,即使是网红片区的网红盘,高出参考价10%至15%已经是买家普遍能接受的极限。”  这些都是二手房成交参考价给市场各方带来的真实影响。

十一 |   二手房成交参考价到底有多大威力?2021年2月,深圳推出二手房参考价之后,当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套,相比前一月的7008套,环比下降40%。   境外投资者可通过陆股通直接投资在香港市场具有稀缺性的内地ETF,内地投资者可通过港股通投资无涨跌幅限制、折溢价率更低的香港上市ETF。2021年3月这一数据反弹至6789套,却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌,随后成交量虽偶有反弹,但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间,整个上半年深圳二手住宅成交量竟不及1万套,同比下跌65%,比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。今年7月,深圳二手住宅过户量为2039套,环比下跌9%,继6月下滑后再度走低。   1、境外投资者可通过陆股通投资在香港及海外市场具有稀缺性的内地ETF,尤其是有利于“受限于资源未能深入研究A股个股、但又想配置A股市场”的海外投资者;   2、对内地基金公司而言,内地上市的部分ETF有望获得可观的资金流入,尤其是北向资金偏好并且在香港市场具有稀缺性的版块;   3、对内地投资者而言,虽然有希望被纳入港股通的香港ETF标的在内地市场已有跟踪相同指数的产品,但通过港股通投资可以避免涨跌幅的限制以及特定性情况下发生的高折溢价影响,交易时段可能也是重要的影响因素;   4、北向资金的交易行为可以丰富内地ETF资金流数据。北向资金的持仓披露使得内地ETF的日度资金流数据可按内地和北向投资者进行拆分,两类投资者在ETF上的日内交易行为蕴含丰富信息。  乐有家研究中心公布的数据显示,2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”,这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。数据显示,成交价与参考价偏差值越小,说明房子售价越接近参考价。

十二 |    整体来看,ETF纳入互联互通对于内地及香港投资者皆有较大的帮助,艾德一站通会持续根据基金最新动态,为投资者提供最新最全的投资机会。

十三 |    截至目前,艾德已上线多家海内外基金供投资者参考,详情请打开“艾德一站通--行情--市场--基金”页面,包括摩根亚洲、施罗德、易方达、贝莱德等多家海内外知名基金。2021年10月开始,成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,由此前的33%-56%减少为20%左右,2022年6月占比仅17%,而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。   作者:艾德一站通   免责声明:通过本文发布给阁下的资料包含的所有观点、新闻、分析、报价或其它信息仅为一般市场评论,并非构成投资建议,也并非劝诱或推荐阁下买入或卖出任何金融产品。  在这样的背景下,深圳购房者和业主的心态都产生了一些微妙变化,但二手房在售房源数量也在持续增加。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,根据公开在售二手房源量数据统计,截至2022年8月8日,深圳全市共有39238套有效二手房源在售,已经逼近4万套大关。在一些业内人士看来,二手房挂牌房源增加后,刚需群体可以有更多的选择。此外,本文内容是在没有考虑任何特定人士的具体投资目标或财务状况(包括存款规模,杠杆,风险接受程度和风险承担能力)的情况下编制的。任何参考历史价格行情走势仅为提供资讯之用且基于发布者自己的分析。艾德一站通及发布者不承诺和保证该行情走势可能会在未来发生,因为过去的表现不一定会说明未来的结果。发布者相信本内容所包括的资讯的可靠性,但发布者不保证其准确性或完整性。受二手房参考价影响,改善性群体“让步”卖掉现有住房,并新购买改善型住房,这其中有一部分人会进入新房市场,从而带动新房市场销售改善。

十四 |   变还是不变?  二手房参考价终于让调控开始触及房价的本质:杠杆。只有通过银行减少放贷的方式,控制购房杠杆,才能遏制房产过度金融化。如今,多地房地产市场降温,市场普遍预期二手房参考价机制或有望调整。据克而瑞研究中心统计,截至目前,除上海和深圳外,已有13个城市取消或放松这项政策,但需要强调的是,由于一座城市里发布二手房指导价的房源往往会存在于不同的地段,面临着不同的行情,具体的执行情况也不尽相同。阁下清楚发布者制作本资讯的目的并非影响您的投资决定,因此,对于阁下因信赖此类资讯或进行任何交易所造成的任何亏损,包括但不限于可能会有的盈利出现损失,艾德一站通及发布者不承担任何责任。  变还是不变?这是摆在一线城市房地产市场面前的选择题。  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,过去二手房都是加杠杆炒作,形成二手房价格进一步上涨的预期,再进一步推动购房者入市。 责任编辑:马婕。二手房参考价本质是降杠杆,同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作,也让“加杠杆买房”的闭环链条被打破,也有利于引导市场预期。未来,二手房参考价政策还会大概率保持,这样的话才能有利于巩固既有的调控成果。

十五 | 值得注意的是,深圳的新房市场已经开始出现“反弹”,或带动新房和二手房价格出现上涨的预期,这个时候如果放松二手房参考价政策,很可能会带动新一轮的房价上涨。

十六 |   美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳二手房参考价政策出台已经有一年半的时间,政策出台之后,由于银行贷款的金额也受到参考价的调节,导致真实成交价和银行贷款金额之间产生比较大的差距,这个差距造成二手房购房客的首付比例上升较多,因此二手房买卖数量直线下滑。目前虽然经过了一年半的调整,但由于各方面因素的影响,二手房的成交量依然处于低位,暂时未见起色。但可喜的是,部分业主愿意调低出售价,让二手房保持在低位成交量,二手房市场已完成筑底过程,下半年预计会进入波动回升的阶段。责任编辑:王蒙。

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发布时间:13:48:04


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